Kiracı Tahliye Taahhütnamesi: Geçerlilik Şartları ve İcra

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını kiraya verene yazılı olarak üstlendiği belgedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından sona erdirilebileceği sınırlı hâllerden biridir ve Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352. maddesinin birinci fıkrasında düzenlenmiştir.

Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları

TBK md. 352/1’e göre kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sona erdirebilir. Bu hükümden şu şartlar çıkar:

• Yazılı olma: Taahhüdün yazılı yapılması gerekir. Kanun noter onayı aramaz; ancak noter onayı icra aşamasında önem taşıyabilir.
• Teslimden sonra verilme: Taahhüt, kiralanan kiracıya teslim edildikten sonra verilmiş olmalıdır. Kiralanan teslim edilmeden, sözleşme imzalanırken alınan taahhüt bu şartı karşılamaz.
• Belli bir tarih: Boşaltma tarihi açıkça gösterilmelidir.
• Kiracı tarafından verilme: Taahhüt, kiracı tarafından kiraya verene karşı üstlenilmelidir.

Dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK md. 354). Kira ilişkisine dair genel bilgi için Gayrimenkul Hukuku ve Sözleşmeler Hukuku yazılarımıza bakabilirsiniz.

Bir Aylık Süre

Kiraya veren, taahhüt edilen boşaltma tarihinden başlayarak bir ay içinde icra takibi başlatmalı veya dava açmalıdır. Kiraya veren, bu süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır (TBK md. 353).

İcra Yoluyla Tahliye

Tahliye taahhüdüne dayanılarak ilamsız tahliye takibi başlatılabilir. Kiracıya tahliye emri gönderilir; itiraz etmek isteyen kiracı itirazını tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra dairesine bildirir ve itiraz takibi durdurur (İcra ve İflas Kanunu md. 274). Kiraya veren, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. İcra mahkemesi, dayanılan belge noterlikçe düzenlenmiş veya tarih ve imzası noterce onaylanmışsa ya da imza ikrar edilmişse itirazı kaldırır (md. 275). İmzanın inkâr edildiği durumlarda uyuşmazlık genel hükümlere göre mahkemede çözülür. Takip ve itiraz süreçlerine ilişkin genel bilgi için İcra ve İflas Hukuku yazımıza bakabilirsiniz.

Dava Yoluyla Tahliye ve Arabuluculuk

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklara ilişkin davalara sulh hukuk mahkemesi bakar (Hukuk Muhakemeleri Kanunu md. 4/1-a). 1 Eylül 2023’ten bu yana kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; ancak kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu zorunluluğun dışındadır (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu md. 18/B). Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede hak düşürücü süre işlemez (md. 18/A-15).

Sık Sorulan Sorular

Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan tahliye taahhütnamesi geçerli mi?

TBK md. 352/1, taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmesini arar. Kiralanan teslim edilmeden, sözleşme imzalanırken alınan taahhüt bu şartı taşımaz.

Tahliye taahhütnamesinin noterde yapılması zorunlu mu?

Hayır, kanun yalnızca yazılı şekil arar. Noterde düzenlenen veya imzası noterce onaylanan taahhütname, icra mahkemesinde itirazın kaldırılması aşamasında kolaylık sağlar.

Taahhüt tarihinden sonra bir ay geçerse ne olur?

Kiraya veren bu süre içinde icraya başvurmaz veya dava açmazsa taahhüde dayanarak sözleşmeyi sona erdirme imkânını o tarih için kullanmamış olur. Süre içinde dava açacağını yazılı olarak bildirmişse süre bir kira yılı uzar.

Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibinde arabuluculuk gerekir mi?

Hayır. İlamsız icra yoluyla tahliye, kira uyuşmazlıklarındaki zorunlu arabuluculuğun dışındadır. Dava yolu tercih edilirse dava açmadan önce arabulucuya başvurmak gerekir.

Dayanak: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 352, 353 ve 354; 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu md. 274 ve 275; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu md. 18/A ve 18/B; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu md. 4.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık yerine geçmez.