Aidat Ödenmezse Ne Olur? Gecikme Tazminatı ve İcra (KMK 20)
Aidat ödemeyen kat maliki aylık yüzde beş gecikme tazminatı öder; icra takibi, kiracının sorumluluğu ve kanuni ipotek (KMK 20 ve 22).
Apartman ve sitelerde kış aylarında ısınma, temizlik ve bakım giderleri artar; aidat ödemeyen bir kat maliki ya da kiracı, diğer malikler üzerinde doğrudan yük oluşturur. Kat Mülkiyeti Kanunu bu durumda yöneticiye ve kat maliklerine çeşitli araçlar tanır. Bu yazıda aidat borcunun sonuçlarını ve izlenebilecek yolları özetliyoruz.
Aidat Hangi Ölçüye Göre Paylaşılır?
Kat malikleri, aralarında başka türlü bir anlaşma yoksa giderlere şu esaslara göre katılır (KMK md. 20/1):
- Eşit paylaşılanlar: Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanacak avans.
- Arsa payı oranında paylaşılanlar: Ana gayrimenkulün sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleri.
Bir kat maliki, ortak yer veya tesisten yararlanmadığını ileri sürerek ya da kullanma hakkından vazgeçerek bu payı ödemekten kaçınamaz (KMK md. 20/1-c). Örneğin asansörü kullanmadığını söyleyen zemin kat maliki de kural olarak asansör giderine katılır.
Ödenmeyen Aidatın Sonuçları
| Sonuç | Açıklama |
| Gecikme tazminatı | Gider veya avans payını tam ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı öder (KMK md. 20/2). |
| Dava ve icra takibi | Diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici, borçlu kat maliki hakkında dava açabilir ya da icra takibi başlatabilir (KMK md. 20/2). |
| Kiracının sorumluluğu | Bağımsız bölümde kira veya oturma hakkıyla yaşayan kişi de borçtan müteselsilen sorumludur; kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır (KMK md. 22/1). |
| Kanuni ipotek | Borç bu yollarla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borç için borçlunun bağımsız bölümü üzerine diğer malikler lehine kanuni ipotek tescil edilir (KMK md. 22). |
| Öncelik | Kat maliklerinin gider borcundan doğan alacakları önceliklidir (KMK md. 22). |
Kiracı aidatı yönetime öderse, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (KMK md. 22/1). Kira sözleşmesinde aidatın kiracıya ait olduğu kararlaştırılmışsa, ödenmeyen aidat aynı zamanda kiraya verene karşı bir yan gider borcu niteliği taşıyabilir.
Yönetim Hangi Sırayla Hareket Eder?
- Borcun dönemini ve tutarını gösteren yazılı bir bildirim yapılır.
- Ödeme gelmezse icra takibi başlatılabilir; takip için önce arabulucuya gitmek gerekmez.
- Takibe itiraz edilir ve dava yoluna gidilecekse, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıklarda dava öncesinde zorunlu arabuluculuk aşaması tamamlanır (6325 sayılı Kanun md. 18/B).
Aidat alacağı dönemsel bir edim olduğundan TBK md. 147/1 uyarınca beş yılda zamanaşımına uğrar.
Kiracının kira bedelini ödememesi ayrı bir konu olup kira ödenmediğinde izlenecek yol başlıklı yazımızda ele alındı. Mülkiyet ve kat mülkiyeti uyuşmazlıklarının genel çerçevesi Gayrimenkul Hukuku sayfasında, takip süreçleri İcra ve İflas Hukuku sayfasında yer alıyor.
Sık Sorulan Sorular
Aidat ödenmezse gecikme faizi ne kadar?
Kat Mülkiyeti Kanunu, ödemede geciken kat maliki için aylık yüzde beş gecikme tazminatı öngörür (KMK md. 20/2).
Kiracı aidatı ödemezse ev sahibinden istenebilir mi?
Aidat borcu esas olarak kat malikine aittir. Kiracı da kira miktarıyla sınırlı olarak müteselsilen sorumludur (KMK md. 22).
Aidat borcu nedeniyle daireye ipotek konulabilir mi?
Evet. Borç diğer yollarla tahsil edilemezse, mahkemece tespit edilen borç tutarı için bağımsız bölüm üzerine kanuni ipotek tescil edilebilir (KMK md. 22).
Aidat alacağı zamanaşımına uğrar mı?
Evet; dönemsel edimler için öngörülen beş yıllık süre (TBK md. 147/1) aidat alacağına da uygulanır.
Dayanak: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu md. 20 ve 22; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu md. 18/B; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 147.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık yerine geçmez.
Tepkiniz Nedir?
