Ortaklığın Giderilmesi 2026: Mirasçılar Arasında İlk Artırma

Miras yoluyla birden fazla kişiye kalan bir ev, arsa ya da tarla, mirasçılar anlaşamazsa ortaklığın giderilmesi (eski adıyla izale-i şuyu) davasıyla paylaştırılır. 31 Temmuz 2026’da yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun, bu davalardaki satışlara yeni bir kural ekledi: Bütün malikleri mirasçı olan taşınmazlarda ilk artırma yalnızca mirasçılar arasında yapılıyor.

Bu yazıda davanın nasıl işlediğini, hissedarlar arasında satışa ilişkin yeni usulü ve süreçte dikkat edilen noktaları özetliyoruz.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Paylı mülkiyette paydaşlardan her biri, bir hukuki işlem gereğince ya da malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması nedeniyle ortaklığı sürdürme yükümlülüğü yoksa malın paylaşılmasını isteyebilir (TMK md. 698). Mirasçılar da sözleşme veya kanun gereği ortaklığı sürdürmekle yükümlü değillerse her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir; terekedeki malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasına sulh mahkemesi karar verir (TMK md. 642).

Paylaşma, malın aynen bölünmesi ya da satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleşir. Paydaşlar anlaşamazsa hâkim önce aynen bölmeyi değerlendirir; bölme uygun değilse ve özellikle mal önemli bir değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa açık artırmayla satışa karar verilir (TMK md. 699). Apartman dairesi gibi bölünmesi mümkün olmayan taşınmazlarda sonuç çoğunlukla satıştır.

Arabuluculuk, Görevli Mahkeme ve Taraflar

• Arabuluculuk: 1 Eylül 2023’ten bu yana taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun md. 18/B).
• Görevli mahkeme: Ortaklığın giderilmesi davalarına, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi bakar (HMK md. 4/1-b).
• Taraflar: Dava bütün paydaşları kapsayacak şekilde görülür. Paylaştırılmamış bir mirasta önce mirasçıların kim olduğunu gösteren mirasçılık belgesi gerekir.

2026 Değişikliği: Hissedarlar Arasında Satış

7589 sayılı Kanun’un 1. maddesiyle İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesine eklenen hükme göre; bütün maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı durumlarda, ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilirse birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır. Bu usul bir defaya mahsus uygulanır.

TMK md. 699, satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasını bütün paydaşların rızasına bağlar. Yeni İİK hükmü ise yalnız mirasçılara ait taşınmazlarda ilk artırmanın mirasçılar arasında yapılmasını kanunla öngörmüştür. Teklifler elektronik satış portalı üzerinden verilir:

Bedeli yatırmayan alıcı

Ortaklığın giderilmesinde en yüksek teklifi verip ihale bedelini süresinde yatırmayan alıcıdan alınan teminat kendisine iade edilmez; satış masrafları düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında ödenir. Bedeli yatırmayan kişi paydaşlardan biriyse teminatın tamamı diğer pay sahiplerine payları oranında ödenir. Ayrıca bu alıcıya, teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir.

Hangi satışlara uygulanır?

Yeni hükümler, yürürlük tarihinden önce ilanı yapılmış açık artırmalara uygulanmaz; bu artırmalar eski hükümlere göre tamamlanır (7589 sayılı Kanun geçici md. 1). Taşınmazda mirasçı olmayan bir malik varsa, örneğin mirasçılardan biri payını üçüncü bir kişiye satmışsa, mirasçılar arası ilk artırma usulü uygulanmaz.

Önalım Hakkı ve Satış Sonrası

Ortaklığın giderilmesi için yapılan satış bir cebrî artırmadır ve TMK md. 733’e göre cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Bir paydaş dava dışında payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir; bu hak, satışın bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl içinde alıcıya karşı dava açılarak kullanılır (TMK md. 732–734).

Satış bedeli, masraflar düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında dağıtılır. Taşınmaz üzerindeki genel çerçeve için Gayrimenkul Hukuku, satış süreci için İcra ve İflas Hukuku sayfalarına bakabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Ortaklığın giderilmesi davasında hissedarlar arasında satış yapılır mı?

Bütün malikleri mirasçı olan taşınmazlarda, 31 Temmuz 2026’dan sonra ilanı yapılan satışlarda ilk artırma yalnız mirasçılar arasında yapılır. Diğer durumlarda paydaşlar arasında artırma, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.

Ortaklığın giderilmesi davasında arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023’ten bu yana dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.

Mirasçılar arasındaki ilk artırmada en az ne kadar teklif verilmelidir?

Teklifin muhammen kıymetin yüzde yüzünü ve paraya çevirme ile paylaştırma masraflarını geçmesi gerekir.

Mirasçılar arasındaki artırmada satış olmazsa ne olur?

İkinci artırmaya geçilir. Bu artırmaya herkes katılabilir ve teklifin en az muhammen kıymetin yüzde ellisini ve masrafları karşılaması gerekir.

Dayanak: 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu md. 114 (7589 sayılı Kanun md. 1 ile değişik); 7589 sayılı Kanun md. 26 ve geçici md. 1 (RG 31.07.2026, sayı 33326); 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu md. 642, 698, 699, 732–734; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu md. 18/B; 6100 sayılı HMK md. 4.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık yerine geçmez.