Kiracı Kirayı Ödemezse Ne Olur? İhtar, Takip ve Tahliye

Kira bedelinin zamanında ödenmemesi, kiraya veren açısından en sık karşılaşılan sorunlardan biridir. Kanun bu durumda kiraya verene birden fazla yol tanır: süre vererek sözleşmeyi feshetmek, tahliye talepli icra takibi başlatmak ya da tekrarlayan gecikmelere dayanarak dava açmak. Her yolun kendine özgü süreleri ve şekil şartları vardır.

Önce Yazılı Süre: Temerrüt İhtarı

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren, kiracıya yazılı olarak bir süre verir ve bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirir (TBK md. 315). Konut ve çatılı işyeri kiralarında verilecek süre en az otuz gündür. Süre, yazılı bildirimin kiracıya ulaştığı günü izleyen günden başlar.

Bu ihtarın yazılı olması ve fesih sonucunu açıkça belirtmesi önemlidir. Uygulamada noter aracılığıyla gönderilen ihtarname ya da aşağıda anlatılan tahliye talepli ödeme emri bu işlevi görür.

Tahliye Talepli İcra Takibi

Kiraya veren, kira alacağı için icra dairesinde takip başlatırken kiracının kiralanandan çıkarılmasını da talep edebilir. Bu durumda gönderilen ödeme emri, kanuni ihtarı ve süre sonunda icra mahkemesinden tahliye istenebileceğini de içerir (İİK md. 269). Kiracının itiraz için yedi günü vardır.

İcra mahkemesinin tahliye kararının yerine getirilmesi için kesinleşmesi beklenmez; ancak kararın kiracıya bildirilmesinden itibaren on gün geçmesi gerekir (İİK md. 269/c).

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası

Ödeme sonradan yapılsa bile, kira bedelinin gecikmesi tekrar ediyorsa başka bir yol da vardır. Bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde aynı kira yılı içinde, kiracı ödemediği kira bedeli nedeniyle kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren o kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK md. 352/2). Bir yıldan kısa sözleşmelerde iki ihtarın kira süresi içinde yapılmış olması yeterlidir.

Arabuluculuk ve Zamanaşımı

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava yoluna gidilmeden önce arabulucuya başvurmak zorunludur; ancak ilamsız icra yoluyla tahliye bu zorunluluğun dışında tutulmuştur (6325 sayılı Kanun md. 18/B). Kira alacağı için zamanaşımı süresi beş yıldır; TBK md. 147/1 kira bedellerini bu süreye bağlar.

Kiracının önceden imzaladığı boşaltma belgesine dayanan yol tahliye taahhütnamesi yazımızda, kira bedelinin yeniden belirlenmesi kira tespit davası yazımızda anlatılıyor. Taşınmaz uyuşmazlıklarının genel görünümü için Gayrimenkul Hukuku ve İcra ve İflas Hukuku sayfaları da yararlı olabilir.

Sık Sorulan Sorular

Kiracı kirayı ödemezse ne kadar süre verilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı olarak en az otuz gün süre verilmesi gerekir (TBK md. 315).

Kira ödenmezse kiracı hemen tahliye edilebilir mi?

Hayır. Önce yazılı süre verilmeli ya da tahliye talepli icra takibi başlatılmalıdır; tahliye kararı icra mahkemesince veya dava sonunda verilir.

İki haklı ihtar ne demektir?

Aynı kira yılı içinde, ödenmeyen kira için kiracıya yazılı olarak iki kez haklı ihtar gönderilmesidir. Bu durumda kira yılı bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir (TBK md. 352/2).

Ödenmeyen kira kaç yılda zamanaşımına uğrar?

Beş yılda; kira bedelleri TBK md. 147/1’de sayılan dönemsel edimlerdendir.

Dayanak: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 147, 315 ve 352; 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu md. 269, 269/a, 269/b ve 269/c; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu md. 18/B.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık yerine geçmez.