Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır? Beş Yıl Kuralı
Kira tespit davası ne zaman açılır? TBK 344 artış sınırı, beş yıl sonra emsal kiraya göre belirleme, 30 gün kuralı ve zorunlu arabuluculuk.
Kira bedeli her yıl yenilenen kira döneminde artar; ancak bu artışın bir sınırı vardır ve uzun süren kira ilişkilerinde bedel zamanla piyasanın gerisinde kalabilir. Kira tespit davası, yeni kira döneminde uygulanacak bedelin mahkemece belirlenmesini sağlar.
Bu yazıda yıllık artış sınırını, beş yıl kuralını, davanın ne zaman açılması gerektiğini ve dava öncesi zorunlu arabuluculuğu özetliyoruz.
Yıllık Kira Artışının Sınırı
Türk Borçlar Kanunu md. 344’e göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır. Oran her ay Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanır; artış, sözleşmenin yenilendiği ayda ilan edilen orana göre hesaplanır.
Taraflar artış konusunda anlaşmamışsa kira bedeli, aynı oranı geçmemek koşuluyla kiralananın durumu göz önüne alınarak hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir. Konut kiralarında 2022–2024 arasında uygulanan geçici yüzde 25 sınırı 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir.
Beş Yıl Kuralı: Emsal Kiraya Göre Belirleme
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılındaki bedel, tarafların anlaşıp anlaşmadığına bakılmaksızın hâkim tarafından belirlenebilir. Hâkim bu kez TÜFE’deki on iki aylık ortalama değişimi, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte gözeterek hakkaniyete uygun bir bedel belirler (TBK md. 344/3).
Bu şekilde belirlenen bedel, sonraki kira yıllarında yeniden yıllık artış sınırına göre değiştirilir. Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamaz; aşırı ifa güçlüğüne ilişkin TBK md. 138 saklıdır.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak mahkemenin belirleyeceği bedelin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı, davanın açılma zamanına bağlıdır (TBK md. 345):
| Durum | Belirlenen kira hangi tarihten geçerli? |
| Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açıldıysa | Yeni kira döneminin başlangıcından |
| Kiraya veren bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim yaptı ve dava yeni dönemin sonuna kadar açıldıysa | Yeni kira döneminin başlangıcından |
| Sözleşmede yeni dönemde artış yapılacağına dair hüküm var ve dava yeni dönemin sonuna kadar açıldıysa | Yeni kira döneminin başlangıcından |
| Bu koşulların hiçbiri yoksa | Davadan sonraki kira döneminden |
Örnek: Kira dönemi her yıl 1 Mart’ta yenileniyorsa ve kiraya veren, yeni dönemin başlamasından en az 30 gün önce kiracıya bedelin artırılacağını yazılı olarak bildirdiyse, dava 1 Mart’ta başlayan kira yılının sonuna kadar açıldığında mahkemenin belirleyeceği bedel 1 Mart’tan itibaren geçerli olur.
Dava Öncesi Arabuluculuk ve Görevli Mahkeme
- Arabuluculuk: Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye hariç, dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun md. 18/B). Kira tespit davası da bu kapsamdadır.
- Görevli mahkeme: Kira ilişkisinden doğan bütün davalara sulh hukuk mahkemesi bakar (HMK md. 4/1-a).
- Kiracı da açabilir: Kira bedelinin belirlenmesini isteme hakkı yalnız kiraya verene ait değildir; bedelin hakkaniyete aykırı olduğunu düşünen kiracı da dava açabilir.
Kira ilişkisinin sona ermesine ilişkin konular için Kiracı Tahliye Taahhütnamesi yazımıza, genel çerçeve için Gayrimenkul Hukuku sayfasına bakabilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
Kira tespit davası ne zaman açılır?
Her zaman açılabilir. Belirlenen bedelin yeni dönemden itibaren geçerli olması için dava yeni dönemden en geç 30 gün önce açılmalı ya da bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılıp dava yeni dönemin sonuna kadar açılmalıdır.
Kira tespit davasında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.
Beş yılı dolduran kirada artış nasıl belirlenir?
Beş yılın sonunda hâkim, TÜFE’deki on iki aylık ortalama değişimin yanında kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini de dikkate alarak hakkaniyete uygun bedeli belirler.
Kira tespit davasını kiracı açabilir mi?
Evet. Kira bedelinin belirlenmesini taraflardan her biri isteyebilir.
Dayanak: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 138, 344 ve 345; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu md. 18/B; 6100 sayılı HMK md. 4.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık yerine geçmez.
Tepkiniz Nedir?
