Kasım 2026 Kira Artış Oranı: Yüzde 31,23 Nasıl Uygulanır?

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), Ekim 2026 tüketici fiyat endeksini 3 Kasım 2026’da açıkladı. Buna göre tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim yüzde 31,23 oldu. Kasım 2026’da yenilenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, yeni kira dönemine uygulanacak artış için kanuni üst sınır bu oranla belirlenir.

Yasal Sınır Nereden Gelir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, kira yenilendiğinde taraflarca kararlaştırılan yeni bedelin geçerliliğini bir sınıra bağlar: Artış, önceki kira yılına ait TÜFE on iki aylık ortalama değişimini aşamaz. Süresi bir yılı aşan sözleşmeler de bu sınırın dışında değildir. Hüküm konut ve çatılı işyeri kiralarını kapsar (TBK md. 339).

Konut kiralarında 2022–2024 arasında uygulanan yüzde 25 sınırı ise geçici bir düzenlemeydi ve 1 Temmuz 2024’e kadar yenilenen kira dönemleri için öngörülmüştü (TBK geçici md. 1 ve 2). Bugün yenilenen sözleşmelerde bu geçici sınır değil, 344. maddedeki genel kural uygulanır.

Kasım 2026 İçin Hangi Veri Esas Alınır?

TÜİK’in Ekim 2026 bültenine göre tüketici fiyatları bir önceki aya göre yüzde 2,58, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 29,77 ve on iki aylık ortalamalara göre yüzde 31,23 arttı. Kira artışında aylık veya yıllık değişim değil, on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı kullanılır. Uygulamada kira yılı Kasım ayında başlayan sözleşmelerde, bir önceki aya ait olan Ekim verisi esas alınır.

Örnek Hesap

• 20.000 TL aylık kira: 20.000 × 0,3123 = 6.246 TL artış; yeni kira en fazla 26.246 TL olabilir.
• 35.000 TL aylık kira: 35.000 × 0,3123 = 10.930,50 TL artış; yeni kira en fazla 45.930,50 TL olabilir.

Bu oran bir üst sınırdır; taraflar daha düşük bir artış kararlaştırabilir. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılmış olsa bile artış, kanuni sınırı aşan kısım bakımından geçerli olmaz. Taraflar artış konusunda hiç anlaşmamışsa yeni bedeli hâkim belirler; hâkim de aynı sınırla bağlıdır ve kiralananın durumunu gözeterek hakkaniyete uygun bir tutar tespit eder (TBK md. 344/2).

Sözleşmede Artış Hükmü Yoksa

Kira sözleşmesinde yeni dönemde artış yapılacağına ilişkin bir hüküm bulunmuyorsa ve taraflar anlaşamıyorsa, bedelin belirlenmesi için dava yoluna gidilir. Bu dava her zaman açılabilir; ancak yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya artış yapılacağını yazılı olarak bildirmişse ve dava yeni kira dönemi sonuna kadar açılırsa, mahkemenin belirlediği bedel yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar (TBK md. 345). Sözleşmede artış hükmü varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenecek bedel de dönemin başından itibaren geçerli olur.

Beş Yıl, Döviz ve Uyuşmazlık Hâlleri

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira bedeli hâkim tarafından endeks oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak belirlenebilir (TBK md. 344/3). Bu ayrı bir sorudur ve dava açma zamanı Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır? yazımızda anlatılmaktadır. Döviz cinsinden kararlaştırılan kiralarda bedel ilk beş yıl içinde değiştirilemez; aşırı ifa güçlüğü hâlinde ise TBK md. 138’e dayanılabilir.

Kira bedelinin belirlenmesinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur (HUAK md. 18/B). Yeni bedelin ödenmemesi hâlinde gündeme gelen ihtar, takip ve tahliye yolları Kiracı Kirayı Ödemezse Ne Olur? yazımızda yer almaktadır. Kira ilişkisinin genel çerçevesi için Gayrimenkul Hukuku sayfasına bakılabilir.

Sık Sorulan Sorular

Kasım 2026 kira artış oranı kaçtır?

TÜİK’in 3 Kasım 2026’da açıkladığı Ekim 2026 verisine göre on iki aylık ortalamalara göre değişim yüzde 31,23’tür. Kasım ayında yenilenen sözleşmelerde artış bu oranı geçemez.

Ev sahibi bu orandan fazla artış isteyebilir mi?

Yenilenen kira döneminde yapılan anlaşma bu sınırı aşamaz. Beş yılı dolduran sözleşmelerde ise hâkim, emsal kira bedellerini de dikkate alarak yeni bedeli belirleyebilir (TBK md. 344/3).

İşyeri kiralarında da aynı oran mı uygulanır?

Evet. TBK md. 344, konut ve çatılı işyeri kiralarının tamamına uygulanır.

Yüzde 25 sınırı devam ediyor mu?

Hayır. Bu geçici sınır konut kiraları için 1 Temmuz 2024’e kadar yenilenen kira dönemlerine uygulanmıştı.

Dayanak: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 339, 344, 345 ve geçici md. 1–2; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu md. 18/B; TÜİK, Tüketici Fiyat Endeksi, Ekim 2026 haber bülteni (3 Kasım 2026, sayı 58291).

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık yerine geçmez.